취득세란 무엇인가

부동산(토지·건물·주택)을 취득할 때 내는 지방세입니다. 취득일로부터 60일 이내에 시·군·구청에 신고·납부해야 하며, 기한 경과 시 가산세가 부과됩니다.

주택 매매 세율 (1~3% 누진)

지방세법 §11 ① 8호에 따라 주택 매매는 취득가액 구간별로 누진세율이 적용됩니다.

• 6억원 이하: 1%
• 6억 초과 9억 이하: ((가액 × 2 ÷ 3억) − 3) ÷ 100 — 선형 누진
• 9억원 초과: 3%

다주택 중과

지방세법 §13의2에 따라 조정대상지역 2주택+ 또는 비조정 3주택+ 취득 시 중과세율이 적용됩니다. 법인은 무조건 12%. 다만 신규 취득 후 3년 내 종전주택을 처분하는 일시적 2주택은 기본세율이 적용됩니다.

상속·증여·원시취득 세율

매매가 아닌 경우(상속·증여·신축분양) 고정세율 또는 별도 누진구조가 적용됩니다.

• 상속 (§11 ①1호 나): 농지외 2.8% 고정
• 증여 (§11 ①2호): 3.5% 기본. 조정대상지역 + 공시가 3억 이상이면 12% 중과(§13의2 ②). 단, 1세대 1주택자가 배우자(사실혼 제외)·직계존비속에게 증여하면 중과 제외.
• 원시취득 (§11 ①3호): 신축·분양 주택 2.8% 고정

지방교육세 공식이 매매와 다릅니다: 상속·증여·원시는 (세율 - 2%) × 20%, 매매는 세율 × 10% (§11 ①8호 특례).

비주택(상가·오피스텔) 세율

비주택은 매매 시 4% 고정(§11 ①7호 나목). 상속·증여·원시취득은 주택과 같은 세율(2.8% / 3.5% / 2.8%)이 적용됩니다.

• 농특세: 항상 0.2% 부과 (주택의 85㎡ 비과세는 비주택 비해당)
• 다주택·일시적2주택·법인 중과는 주택 전용(§13의2) — 비주택 비적용
• 증여 12% 중과(§13의2 ②)도 주택 전용 — 비주택 증여는 고정 3.5%

부가세 — 농특세·지방교육세

취득세 본세 외에 두 가지 부가세가 함께 부과됩니다.

• 농어촌특별세: 전용면적 85㎡ 초과 시 가액의 0.2%. 85㎡ 이하는 비과세.
• 지방교육세: 주택 기본세율 시 본세율 × 10%, 다주택 중과 시 0.4% 고정.

자주 묻는 질문

Q. 6~9억 구간에서 정확히 얼마의 세율이 나오나요?

선형 보간 공식: ((취득가 × 2 / 3억) − 3) / 100. 예를 들어 7.5억 = 정확히 2%, 6.5억 ≈ 1.33%.

Q. 일시적 2주택은 무엇인가요?

기존 주택을 처분하고 새 주택으로 이사하는 중간 기간, 일시적으로 2주택자가 되는 경우입니다. 신규 주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 처분하면 다주택 중과세 대신 기본세율이 적용됩니다 (2023-1-12 개정 이후 지역 무관 3년).

Q. 분양권이나 입주권도 주택 수에 포함되나요?

네, §13의3에 따라 주택분양권·조합원입주권·주택분 과세 오피스텔이 모두 세대 주택 수에 합산됩니다. 단, 비수도권 공시가 2억 이하 주택은 2025-1-2 이후 취득분부터 제외됩니다.

Q. 85㎡ 경계값은 정확히 어떻게 판정되나요?

전용면적 기준 85.00㎡ 이하는 농특세 비과세, 85.01㎡부터 과세입니다. 공동주택은 공용면적 제외한 전용면적만 봅니다.

Q. 오피스텔은 주택인가요 비주택인가요?

취득세 계산에서는 업무시설(비주택)로 분류되어 4%가 적용됩니다. 주거용이어도 마찬가지. 단, 다주택 주택 수 산정(§13의3)에는 "주택분 과세 오피스텔"이 포함되므로 이미 주택이 있는 상태에서 주거용 오피스텔 취득 시 기존 주택의 중과 판정에 영향이 있을 수 있습니다.

Q. 비주택 상속·증여는 주택과 세금이 다른가요?

세율 자체는 같습니다(상속 2.8%, 증여 3.5%, 원시 2.8%). 차이는 농특세와 지방교육세. 주택은 85㎡ 이하 시 농특세 비과세(§4⑪)이지만 비주택은 면적 무관 0.2% 부과. 또한 증여 중과 12%(§13의2 ②)는 주택 전용이라 비주택 증여에는 미적용.

Q. 부모님께 주택을 증여받으면 얼마를 내나요?

국세 '증여세'(상증법)와 지방세 '증여 취득세'(지방세법 §11 ①2호) 두 세금이 모두 부과됩니다. 이 계산기는 증여 취득세만 계산합니다. 증여세는 별도 증여세 계산기를 이용하세요.

Q. 증여 12% 중과는 언제 적용되나요?

조정대상지역 소재 + 공시가격 3억 원 이상인 주택을 증여받을 때 §13의2 ②에 의해 12% 중과세율이 적용됩니다. 둘 중 하나만 충족하면 일반 3.5%. 1세대 1주택자의 배우자(사실혼 제외)·직계존비속 증여는 중과 예외로 처리합니다.

Q. 상속과 증여 취득세율이 왜 다른가요?

지방세법은 상속(§11 ①1호, 2.8%)과 증여(§11 ①2호, 3.5%)를 별도 조문으로 규정합니다. 상속은 포괄적 권리 승계(혈연), 증여는 증여 계약에 의한 이전(선택)이라는 성격 차이를 반영한 것으로 해석됩니다.

Q. 신축 아파트 분양받으면 원시취득인가요?

네. 분양 계약에 의한 신축 아파트 취득은 원시취득에 해당하여 §11 ①3호 2.8%가 적용됩니다. 이미 지어진 아파트를 분양권 상태에서 매수하는 경우는 "분양권 매매"로 별도 취급되며 주택 유상거래(§11 ①8호) 세율이 적용됩니다.

관련 계산기

• 양도소득세 계산기 — 부동산 매도 시
• 주담대 한도 계산기 — 주택 매입 자금 계획
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