토지 종부세란

토지 종합부동산세는 일정 기준 이상의 토지(종합합산·별도합산)를 보유한 납세자에게 부과하는 국세입니다. 매년 6월 1일 보유 기준이며, 12월 1일~15일에 납부합니다. 주택 종부세와 별도로 계산되며, 본 계산기는 토지분만 다룹니다.

과세 유형 (3분류)

종합합산토지: 나대지 등 일반 토지. 공제 5억, 세율 1.0%~3.0%. 별도합산토지: 사업용 건축물 부속토지. 공제 80억, 세율 0.5%~0.7%. 분리과세토지: 공장용지·농지 등 — 종부세 비과세 (재산세 단일세율로 종결).

근거: 종부세법 §11 + 지방세법 §106①. §11이 종합합산(1호)과 별도합산(2호)만 인용하고 분리과세(3호)는 제외합니다.

공제액 (§8②)

종합합산 5억원, 별도합산 80억원. 공시가 합산이 이 금액 이하이면 종부세가 발생하지 않습니다. 2023 개정 이후 변동 없습니다.

과세표준 = (공시가 − 공제) × 100%

토지 공정시장가액비율은 100%로 고정됩니다 (시행령 §2의4 ②). 주택은 60%와 다릅니다 — 토지는 공시가에서 공제만 차감하면 바로 과세표준이 됩니다.

세율표 (§14)

종합합산: 15억 이하 1.0% / 15~45억 2.0% (누진공제 1,500만) / 45억 초과 3.0% (누진공제 6,000만). 별도합산: 200억 이하 0.5% / 200~400억 0.6% (누진공제 2,000만) / 400억 초과 0.7% (누진공제 6,000만).

참고: 5억·80억은 §8②의 공제금액, 15억·200억은 §14의 세율 구간 경계입니다 — 서로 다른 숫자입니다.

재산세 공제 (§9③)

같은 토지에 재산세(지방세)와 종부세(국세)가 동시에 부과되므로, 이미 납부한 재산세 상당액을 종부세에서 공제합니다 (시행령 §4의2 ①). 공식: 재산세 본세 × (종부세 과표 ÷ 재산세 과표). 공제액은 산출세액을 초과할 수 없습니다.

세부담상한 150% (§10)

당해 연도 (토지 종부세 + 토지 재산세) 합계는 전년 동일 합계의 150%를 초과할 수 없습니다. 초과분은 종부세에서 차감됩니다. 주택 / 종합합산토지 / 별도합산토지 각 유형별로 독립 적용되며 (합산 금지), 개인·법인 모두 적용됩니다 (주택 법인 특례와 달리 토지는 법인 제외 단서 없음).

농어촌특별세 20%

납부 종부세(재산세 공제·상한 반영 후)에 20%를 곱한 금액이 농특세로 추가 부과됩니다 (농특세법 §5 ①5호). 종부세와 함께 12월에 납부합니다.

자주 묻는 질문

Q. 분리과세 토지(농지·공장용지)는 왜 계산이 안 되나요?

분리과세토지는 재산세 단일세율로 과세가 종결되며 종부세 대상이 아닙니다. 근거는 종부세법 §11이 종합합산(지방세법 §106①1호)과 별도합산(§106①2호)만 인용하고 분리과세(§106①3호)는 제외한 조문 구조입니다. 재산세 계산은 재산세 계산기에서 확인하세요.

Q. 공정시장가액비율이 왜 주택은 60%, 토지는 100%인가요?

시행령 §2의4가 법률이 정한 60~100% 범위 내에서 구체 비율을 지정합니다. 토지는 상한 100%, 주택은 60%로 고정 — 토지는 한시 인하 특례가 없어 계속 100%를 유지합니다 (2022 이후 불변).

Q. 주택 종부세와 합산해서 계산되나요?

아니오. 주택과 토지는 각각 독립 계산됩니다. 세부담상한도 주택/종합합산토지/별도합산토지 각 유형별로 따로 적용됩니다. 주택 종부세는 /calculators/comprehensive-property-tax/ 에서 계산하세요.

Q. 법인이 소유한 토지도 세부담상한 적용되나요?

네, 적용됩니다. 종부세법 §10 단서의 법인 제외는 주택분(§9② 단일세율 2.7%/5.0%)에만 해당합니다. 토지는 개인·법인 동일 세율(§14)이 적용되고 상한도 동일하게 150% 적용됩니다.

Q. 전년 총세액을 입력 안 하면 어떻게 계산되나요?

엔진이 "전년 공시가 = 올해 × 95%" 가정으로 자동 추정합니다. 실제 값과 차이가 있을 수 있으니 정확한 계산을 원하면 전년 실제 납부한 (토지 종부세 + 토지 재산세) 합계를 입력해주세요.

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