주택청약 계산기
기준일 2026-04-17 · 주택공급에 관한 규칙 §28, §4, §25주택청약 계산 기준 보기
주택공급에 관한 규칙에 따른 입주자 선정 제도
청약통장(주택청약종합저축)에 가입하고 일정 조건을 충족하면 신규 분양 아파트에 청약할 수 있습니다. 민영주택은 가점제(84점 만점)로, 국민주택은 순위제(1순위/2순위)로 입주자를 선정합니다.
무주택기간 (최대 32점)
| 기간 | 점수 |
|---|---|
| 1년 미만 | 2점 |
| 1년~2년 미만 | 4점 |
| 2년~3년 미만 | 6점 |
| 3년~4년 미만 | 8점 |
| 4년~5년 미만 | 10점 |
| 5년~6년 미만 | 12점 |
| 6년~7년 미만 | 14점 |
| 7년~8년 미만 | 16점 |
| 8년~9년 미만 | 18점 |
| 9년~10년 미만 | 20점 |
| 10년~11년 미만 | 22점 |
| 11년~12년 미만 | 24점 |
| 12년~13년 미만 | 26점 |
| 13년~14년 미만 | 28점 |
| 14년~15년 미만 | 30점 |
| 15년 이상 | 32점 |
유주택자는 0점. 만 30세 또는 혼인신고일 중 빠른 날부터 기산.
부양가족수 (최대 35점)
| 부양가족 | 점수 |
|---|---|
| 0명 | 5점 |
| 1명 | 10점 |
| 2명 | 15점 |
| 3명 | 20점 |
| 4명 | 25점 |
| 5명 | 30점 |
| 6명 이상 | 35점 |
본인 제외, 배우자·직계존비속 포함.
가입기간 (최대 17점)
| 가입기간 | 점수 |
|---|---|
| 6개월 미만 | 1점 |
| 6개월~1년 미만 | 2점 |
| 1년~2년 미만 | 3점 |
| 2년~3년 미만 | 4점 |
| 3년~4년 미만 | 5점 |
| 4년~5년 미만 | 6점 |
| 5년~6년 미만 | 7점 |
| 6년~7년 미만 | 8점 |
| 7년~8년 미만 | 9점 |
| 8년~9년 미만 | 10점 |
| 9년~10년 미만 | 11점 |
| 10년~11년 미만 | 12점 |
| 11년~12년 미만 | 13점 |
| 12년~13년 미만 | 14점 |
| 13년~14년 미만 | 15점 |
| 14년~15년 미만 | 16점 |
| 15년 이상 | 17점 |
미성년 가입자는 최대 5년(60개월)까지 인정.
민영주택 (가입기간)
| 지역 | 최소 가입기간 |
|---|---|
| 투기과열지구 | 24개월 |
| 수도권 | 12개월 |
| 수도권 외 | 6개월 |
| 위축지역 | 1개월 |
+ 예치금 기준 충족 필요 (아래 표 참조)
국민주택 (가입기간 + 납입횟수)
| 지역 | 가입기간 | 납입횟수 |
|---|---|---|
| 투기과열지구 | 24개월 | 24회 |
| 수도권 | 12개월 | 12회 |
| 수도권 외 | 6개월 | 6회 |
| 위축지역 | 1개월 | 1회 |
민영주택 청약 시 필요 예치금 (만원)
| 면적 | 서울·부산 | 기타 광역시 | 기타 시·군 |
|---|---|---|---|
| 85㎡ 이하 | 300 | 250 | 200 |
| 102㎡ 이하 | 600 | 400 | 300 |
| 135㎡ 이하 | 1,000 | 700 | 400 |
| 모든 면적 | 1,500 | 1,000 | 500 |
국민주택은 예치금 조건 없음 (납입횟수/저축총액 기준).
미성년 시절 가입한 기간과 납입횟수에는 인정 한도가 있습니다.
- 가입기간: 합산 최대 5년(60개월). 2023.12.31 이전분은 최대 2년(24개월).
- 납입횟수: 합산 최대 60회. 2023.12.31 이전분은 최대 24회.
- 월 납입 인정액: 국민주택 25만원 cap (2024.11 상향).
- §28: 민영주택 가점제 (별표 점수표)
- §4: 입주자 자격 및 순위 기준
- §25: 국민주택 1순위 조건
공급 주체와 선정 방식이 다릅니다
청약통장(주택청약종합저축)은 하나이지만, 청약 대상 주택의 성격에 따라 선정 방식이 달라집니다. 가점이 높다면 민영, 꾸준히 납입했다면 국민이 유리합니다.
| 구분 | 민영주택 | 국민주택 |
|---|---|---|
| 공급 주체 | 민간 건설사 | 국가·LH·지방공사 |
| 면적 | 제한 없음 | 전용 85㎡ 이하 |
| 선정 방식 | 가점제 + 추첨제 | 순위제 (1·2순위) |
| 핵심 지표 | 84점 가점 | 가입기간 + 납입횟수 |
| 예치금 | 면적별 기준액 충족 필요 | 납입횟수·저축총액으로 판단 |
- 민영이 유리: 무주택기간 길고 부양가족 많은 40·50대, 가점 60점 이상
- 국민이 유리: 오랜 기간 매월 성실 납입한 2030 무주택 세대주
- 추첨제 동시 노림: 민영 85㎡ 초과 추첨 50%는 유주택자·가점 낮은 청약자에도 기회
- §28: 민영주택 가점제 및 점수표
- §4·§25: 국민주택 입주자 자격 및 순위
| 무주택 여부 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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무주택 기간이란?
만 30세 또는 혼인신고일 중 빠른 날부터 기산 입주자 모집공고일 기준으로 무주택인 상태가 유지된 기간을 계산합니다. 유주택 기간은 제외되며, 주택을 처분해 무주택이 된 시점부터 다시 누적됩니다. 최대 15년 이상이면 32점 만점입니다.
가점표 (무주택기간 — 최대 32점)
유주택자는 무주택기간 0점. 유주택 상태라면 민영 가점제에서 매우 불리합니다.
기산일 판단
주의
부모·배우자 명의의 주택도 세대원 전원 기준으로 유주택 여부를 판단합니다. 세대 분리 후 일정 기간이 지나야 단독 세대 무주택으로 인정됩니다.
법령
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| 무주택기간 | 만 30세 또는 혼인신고일 중 빠른 날부터 기산 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 부양가족수 | 본인 제외, 배우자·직계존비속 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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부양가족 수란?
본인을 제외한 세대 구성원 입주자 모집공고일 기준으로 본인(세대주 또는 세대원) 주민등록표에 함께 등재된 가족을 말합니다. 민영 가점제 35점 만점 중 가장 비중이 큰 항목입니다.
가점표 (부양가족 — 최대 35점)
1명당 +5점. 본인은 부양가족 수에 포함되지 않습니다.
인정 범위
직계존속은 세대주인 본인 기준, 3년 이상 등재 요건이 엄격합니다.
자주 놓치는 포인트
법령
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| 가입기간 |
년
월
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가입기간 · 납입횟수
청약통장 개설일부터 모집공고일까지 민영 가점제에서는 가입기간이 최대 17점(15년 이상 만점)으로 환산됩니다. 국민주택은 가입기간 + 납입횟수 + 저축총액을 종합하여 순위와 당첨자를 결정합니다. 구 청약저축·청약예금을 주택청약종합저축으로 전환한 경우 기존 가입일이 그대로 인정됩니다.
민영 가점표 (가입기간 — 최대 17점)
미성년 시절 가입은 최대 5년(60개월)까지 인정 (§28 단서).
국민주택 — 1순위 조건
두 조건을 동시에 충족해야 1순위. 미충족 시 2순위로 분류됩니다.
월 납입 인정액 상한
국민주택 청약 시 월 납입금 인정액은 25만 원입니다 (2024.11 상향, 이전 10만 원). 이를 초과하여 납입해도 저축총액 계산 시 월 25만 원까지만 인정됩니다. 매월 약정일에 납입해야 1회차로 인정되며, 연체 시 회차 이월 규정(§10 제3항)이 있습니다.
개정 이력
법령
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| 지역 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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지역 · 면적에 따른 1순위 조건
입주자 모집공고일 현재 해당 주택의 소재지 기준 지역 지정에 따라 최소 가입기간·납입횟수가 달라집니다. 투기과열지구는 조건이 가장 엄격하고, 위축지역은 1개월·1회로 완화됩니다. 민영은 면적별 예치금 기준을, 국민은 면적(40㎡)에 따라 경쟁 기준이 바뀝니다.
지역별 1순위 요건
민영 예치금 기준표 (만원)
청약 신청 주택의 면적에 해당하는 예치금이 모집공고일 전일까지 예치되어 있어야 합니다.
국민주택 — 면적별 경쟁 기준
40㎡ 이하는 서민 주거 안정 목적의 가중치. 꾸준한 납입이 가장 중요합니다.
법령
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| 미성년 보정 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 미성년 가입기간 (전체) |
개월
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| 그 중 2023.12.31 이전 |
개월
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미성년 가입기간 보정 규칙
만 19세 미만 가입분은 cap 적용 미성년 시절에 개설한 청약통장의 가입기간·납입횟수는 무제한 인정되지 않습니다. 민영 가점 산정과 국민주택 순위 판정 모두 5년(60개월) cap이 적용되며, 2023.12.31 이전에 누적된 분은 2년(24개월) cap으로 더 엄격합니다.
5년 cap 요약
2024.01부터 5년 cap으로 확대 (이전 2년). 2023.12.31 이전분은 구 규정에 따라 별도 cap.
5개 입력 필드 의미
보정 계산 공식
인정 개월 = min(전체, 60) − max(0, 이전분 − 24) 전체는 60개월까지만, 2023.12.31 이전분은 24개월을 초과하면 초과분을 차감합니다. 성인 가입기간과 합쳐 민영 가점·국민 순위 산정에 반영되며, 초과분은 0개월로 처리됩니다. 납입횟수도 같은 공식 (60회 / 24회 cap).
주의
개정 이력
법령
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| 지역 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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지역 · 면적에 따른 1순위 조건
입주자 모집공고일 현재 해당 주택의 소재지 기준 지역 지정에 따라 최소 가입기간·납입횟수가 달라집니다. 투기과열지구는 조건이 가장 엄격하고, 위축지역은 1개월·1회로 완화됩니다. 민영은 면적별 예치금 기준을, 국민은 면적(40㎡)에 따라 경쟁 기준이 바뀝니다.
지역별 1순위 요건
민영 예치금 기준표 (만원)
청약 신청 주택의 면적에 해당하는 예치금이 모집공고일 전일까지 예치되어 있어야 합니다.
국민주택 — 면적별 경쟁 기준
40㎡ 이하는 서민 주거 안정 목적의 가중치. 꾸준한 납입이 가장 중요합니다.
법령
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| 가입기간 |
년
월
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| 납입횟수 |
회
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가입기간 · 납입횟수
청약통장 개설일부터 모집공고일까지 민영 가점제에서는 가입기간이 최대 17점(15년 이상 만점)으로 환산됩니다. 국민주택은 가입기간 + 납입횟수 + 저축총액을 종합하여 순위와 당첨자를 결정합니다. 구 청약저축·청약예금을 주택청약종합저축으로 전환한 경우 기존 가입일이 그대로 인정됩니다.
민영 가점표 (가입기간 — 최대 17점)
미성년 시절 가입은 최대 5년(60개월)까지 인정 (§28 단서).
국민주택 — 1순위 조건
두 조건을 동시에 충족해야 1순위. 미충족 시 2순위로 분류됩니다.
월 납입 인정액 상한
국민주택 청약 시 월 납입금 인정액은 25만 원입니다 (2024.11 상향, 이전 10만 원). 이를 초과하여 납입해도 저축총액 계산 시 월 25만 원까지만 인정됩니다. 매월 약정일에 납입해야 1회차로 인정되며, 연체 시 회차 이월 규정(§10 제3항)이 있습니다.
개정 이력
법령
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| 희망 면적 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 미성년 보정 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 미성년 가입기간 (전체) |
개월
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| 그 중 2023.12.31 이전 가입기간 |
개월
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| 미성년 납입횟수 (전체) |
회
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| 그 중 2023.12.31 이전 납입횟수 |
회
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미성년 가입기간 보정 규칙
만 19세 미만 가입분은 cap 적용 미성년 시절에 개설한 청약통장의 가입기간·납입횟수는 무제한 인정되지 않습니다. 민영 가점 산정과 국민주택 순위 판정 모두 5년(60개월) cap이 적용되며, 2023.12.31 이전에 누적된 분은 2년(24개월) cap으로 더 엄격합니다.
5년 cap 요약
2024.01부터 5년 cap으로 확대 (이전 2년). 2023.12.31 이전분은 구 규정에 따라 별도 cap.
5개 입력 필드 의미
보정 계산 공식
인정 개월 = min(전체, 60) − max(0, 이전분 − 24) 전체는 60개월까지만, 2023.12.31 이전분은 24개월을 초과하면 초과분을 차감합니다. 성인 가입기간과 합쳐 민영 가점·국민 순위 산정에 반영되며, 초과분은 0개월로 처리됩니다. 납입횟수도 같은 공식 (60회 / 24회 cap).
주의
개정 이력
법령
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면책조항
- 본 계산 결과는 참고용이며, 실제 금액과 다를 수 있습니다.
- 정확한 금액은 관할 기관에 문의하시기 바랍니다.
- 적용 법률: 주택공급에 관한 규칙 §28, §4, §25
- 기준일: 2026-04-17
작성·검토: 나라와나 운영팀
공식 법령·공공기관 자료를 기준으로 작성한 일반 안내입니다. 개별 세무·법률 자문이 아닙니다. 오류나 기준일 변경을 발견하시면 [email protected]로 정정 요청을 보내주세요.
관련 상황 가이드
가이드
민영주택 가점제란?
민영주택(민간 분양 아파트)은 주택공급에 관한 규칙 §28에 따라 가점제로 입주자를 선정합니다. 무주택기간(32점), 부양가족수(35점), 청약통장 가입기간(17점)의 3가지 항목으로 총 84점 만점입니다. 85㎡ 이하 주택은 가점제 75% + 추첨제 25%, 85㎡ 초과는 가점제 50% + 추첨제 50%로 배분됩니다.
국민주택 순위제란?
국민주택(공공분양·LH·지방공사 등)은 순위제로 입주자를 선정합니다. 1순위는 지역별로 정해진 가입기간과 납입횟수를 충족해야 합니다. 1순위 내 경쟁 시 전용 40㎡ 이하는 납입횟수 순, 40㎡ 초과는 저축총액 순으로 당첨자를 결정합니다.
무주택기간 계산 방법
무주택기간은 만 30세가 되는 날 또는 그 이전에 혼인신고를 한 경우 혼인신고일 중 빠른 날부터 기산합니다. 유주택 기간은 제외되며, 무주택이 된 시점부터 다시 카운트됩니다. 입주자 모집공고일 기준으로 판단합니다.
부양가족 인정 범위
부양가족은 본인을 제외하고 배우자, 직계존속(부모·조부모), 직계비속(자녀)이 포함됩니다. 배우자의 직계존속도 세대별 주민등록표에 3년 이상 등재되어 있으면 인정됩니다. 배우자가 있으면 배우자도 부양가족 1명으로 산정합니다.
미성년 가입자 주의사항
미성년(만 19세 미만) 시절 가입한 청약통장의 가입기간과 납입횟수에는 인정 한도가 있습니다. 가입기간은 합산 최대 5년(60개월)이 인정되며, 그 중 2023.12.31 이전분은 최대 2년(24개월)까지만 인정합니다. 납입횟수는 합산 최대 60회이며, 2023.12.31 이전분은 최대 24회까지 인정합니다.
납입 인정 규정
국민주택 청약 시 월 납입 인정액은 25만원입니다 (2024년 11월 상향). 이를 초과하여 납입하더라도 25만원까지만 저축총액으로 인정됩니다. 민영주택은 예치금(잔액) 기준이므로 월 납입 인정액 제한이 별도로 적용되지 않습니다.
자주 묻는 질문
Q. 민영주택과 국민주택의 차이는?
민영주택은 민간 건설사가 분양하는 아파트로 가점제+추첨제로 선정합니다. 국민주택은 국가·LH·지방공사가 공급하는 전용 85㎡ 이하 주택으로 순위제로 선정합니다. 청약통장은 동일하게 주택청약종합저축을 사용합니다.
Q. 유주택자도 청약할 수 있나요?
네. 유주택자도 청약 자체는 가능합니다. 다만 민영주택 가점제에서 무주택기간 점수가 0점이 되어 매우 불리합니다. 추첨제 물량이나 일부 특별공급은 유주택자도 지원 가능합니다.
Q. 예치금은 얼마나 넣어야 하나요?
민영주택 청약 시 신청하는 면적에 따라 필요 예치금이 다릅니다. 서울·부산 기준 85㎡ 이하 300만원, 모든 면적 1,500만원입니다. 국민주택은 예치금 조건이 없고 납입횟수와 저축총액으로 판단합니다.
Q. 청약통장 가입기간은 어떻게 계산되나요?
청약통장 개설일부터 입주자 모집공고일까지의 기간입니다. 구 청약저축이나 청약예금에서 주택청약종합저축으로 전환한 경우, 기존 통장의 가입일이 그대로 인정됩니다.
Q. 40㎡ 이하와 초과의 경쟁 기준이 다른 이유는?
국민주택 40㎡ 이하는 서민 주거 안정을 위해 꾸준히 납입한 사람에게 우선권을 주기 위해 납입횟수 순으로 선정합니다. 40㎡ 초과는 저축총액 순으로, 더 많이 저축한 사람이 유리합니다.
관련 계산기
면책조항
- 본 계산 결과는 참고용이며, 실제 금액과 다를 수 있습니다.
- 정확한 금액은 관할 기관에 문의하시기 바랍니다.
- 적용 법률: 주택공급에 관한 규칙 §28, §4, §25
- 기준일: 2026-04-17
작성·검토: 나라와나 운영팀
공식 법령·공공기관 자료를 기준으로 작성한 일반 안내입니다. 개별 세무·법률 자문이 아닙니다. 오류나 기준일 변경을 발견하시면 [email protected]로 정정 요청을 보내주세요.