재산세란

부동산·선박·항공기 보유자에게 매년 부과되는 지방세입니다. 과세 기준일은 매년 6월 1일이며, 7월(½)과 9월(½)에 나누어 납부합니다. 세액이 20만 원 이하이면 7월에 일괄 납부.

과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율

주택은 공시가격(시가표준액)에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산정합니다.

• 다주택/법인: 60% (일반 원칙, 시행령 §109)
• 1세대1주택 (2026 한시): 시가 3억↓ 43% / 3~6억 44% / 6억↑ 45%

주택 재산세율

일반세율 (§111 ①3호 나): 6천만↓ 0.1% / 1.5억↓ 0.15% / 3억↓ 0.25% / 3억↑ 0.4%

1주택 특례 (§111의2): 시가 9억 이하 1주택에 한해 절반 수준 — 0.05% / 0.1% / 0.2% / 0.35%

지방교육세

재산세 본세 × 20% (§151 ①6호). 위 계산기 결과에 이미 포함됨.

토지 재산세

토지는 사용 용도에 따라 3분기로 구분됩니다:

• 종합합산: 나대지, 주거상업용 토지 — 0.2/0.3/0.5% 누진
• 별도합산: 사업용·건축물 부속토지 — 0.2/0.3/0.4% 누진
• 분리과세: 농지/임야 0.07%, 공장 0.2%, 골프장/오락장 4%

공정시장가액비율 70%, 주택(60% 또는 43~45%)과 다릅니다.

건축물 재산세

건축물은 3가지 유형:

• 일반 0.25% (§111 ①2호 다): 상가·사무실 등 대부분
• 도시 공장 0.5% (나목): 특·광역·시 지역의 주거지역 공장 (조례로 상업지역 포함 지자체 있음)
• 골프장·고급오락장 4% (가목): 고급오락장·골프장 클럽하우스

공정시장가액비율 70%. 군·읍·면 지역 공장은 일반 0.25%.

선박·항공기 재산세 (계산기 미지원, 참고)

• 선박: 고급선박 0.5%, 그 밖의 선박 0.3% (§111 ①4호)
• 항공기: 0.3% (§111 ①5호)

주택 과세표준상한제 (2024년 신설)

지방세법 §110 ③ (2024-01-01 시행) — 공시가격이 급등해도 주택 재산세 과세표준이 일정 수준을 넘지 못하도록 제한합니다. 시행령 §109의2 공식으로 "과세표준상한액 = 전년 공시가격 × 당해 공정시장가액비율 + 당해 과세표준 × 5%" 를 계산해 둘 중 작은 값을 과세표준으로 씁니다.

2024년 이전에 주택에 적용되던 세액 기준 세부담상한(구 §122 105/110/130%)은 폐지되고 본 제도로 전환됐습니다. 모든 주택(1주택·다주택·법인)에 공통 적용.

토지·건축물 세부담상한

지방세법 §122 — 토지·건축물의 해당 연도 재산세(본세 + 지방교육세)가 직전 연도 총액의 150%를 초과하지 못합니다. 도시지역분(§112)은 이 상한 계산에서 제외되고 별도 부과. 2024년 단서가 추가되어 주택은 본 제도에서 빠지고 §110③으로 전환.

계산기는 전년 고지서상 재산세 총세액(본세+교육세, 도시지역분 제외)을 입력받아 상한을 계산합니다. 비워두면 "전년 공시가 = 당해 × 95%" 가정으로 자동 추정.

도시지역분

지방세법 §112 — 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 도시지역 내 토지·건축물·주택에 추가로 부과되는 재산세. 세율은 과세표준 × 0.14% (1,000분의 1.4). 조례로 0.23%(1,000분의 2.3) 이내 탄력세율 가능하지만 본 계산기는 표준 세율로 계산. 세부담상한·과세표준상한 양쪽 대상에서 제외되어 별도 합산됩니다.

서울·광역시 전역과 시(市) 대부분이 해당. 군 농어촌 일부는 제외될 수 있으니 체크박스로 조정하세요.

지역자원시설세 (소방분)

지방세법 §142 ②3호 — 건축물 소유자에게 소방시설 유지·확충 재원으로 부과되는 지방세. §146 표준 6구간 누진(0.04%~0.12%)이며 재산세와 함께 병기 고지됩니다.

본 계산기는 표준세율만 지원. 화재위험 건물 중과세(§146 ③: 200% 주유소·4~10층 / 300% 11층↑·대형마트·호텔)는 미지원이니 해당 건물은 표준치 × 2 또는 × 3으로 근사하세요. 주택은 공시가가 아닌 건축물 시가표준액을 기준으로 하며(공시가의 20~40% 수준), 토지는 §142 대상이 아닙니다.

자주 묻는 질문

Q. 공시가격은 어디서 확인하나요?

국토교통부 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 주소로 조회할 수 있습니다. 공동주택공시가격(아파트)과 개별주택가격(단독·다가구)으로 구분됩니다.

Q. 1주택 특례세율 기준은?

1세대1주택자가 보유한 시가표준액 9억 원 이하 주택에만 적용됩니다. 공시가격 9억 원 초과면 특례 미적용(일반세율). 1주택이어도 9억 초과면 공정시장가액비율 한시 특례(45%)는 유지되지만 세율 특례는 없습니다.

Q. 2026년 공정시장가액비율 43~45%는 언제까지?

2025-05-27 시행령 개정으로 2026년 납세의무 성립분(6월·9월 부과)까지 확정되었습니다. 2027년 이후 연장 여부는 추후 결정. 연장되지 않으면 60%로 복귀.

Q. 종합부동산세(종부세)와 어떻게 다른가요?

재산세는 지방세(시·군·구청 부과), 모든 부동산 보유자가 납부. 종부세는 국세(국세청), 1세대1주택 공시가 12억 초과, 다주택 합산 공시가 9억 초과 시에만 추가 부과. 종부세는 재산세 납부분 공제.

Q. 토지 과세구분(종합합산/별도합산/분리과세)은 어떻게 결정되나요?

지자체가 토지 특성(용도·사용현황·사업자 등록 여부)에 따라 자동 결정합니다. 재산세 고지서에 과세구분이 명시되어 있습니다. 소유자가 선택할 수 없음. 확인은 위택스(wetax.go.kr)나 관할 구청.

Q. 오피스텔은 주택으로 계산? 건축물로 계산?

재산세에서 업무시설(건축물)로 분류되어 0.25% 일반세율 적용. 주거용 오피스텔이어도 동일. 단, 종합부동산세·취득세에서는 주택분 과세 오피스텔 여부가 별도로 고려될 수 있음.

Q. 공장이 도시 지역인지 어떻게 판단?

§111 ①2호 나목: 특별시·광역시·시 지역(군·읍·면 제외)의 주거지역 및 조례로 정하는 지역 내 공장. 서울·부산 등 광역시는 조례로 상업지역까지 포함하는 경우 많음. 정확한 구분은 지자체 조례 또는 재산세 고지서 확인.

Q. 분리과세 농지 0.07% 왜 이렇게 낮아요?

농지·임야·목장용지·과수원 등 농림수산업 용도는 정책적으로 저세율(0.07%). 단 실제 영농/영림 용도여야 하며, 골프장·고급 용도로 전환되면 4% 적용.

Q. 주택 세부담상한 105%/110%/130%는 왜 안 나와요?

2024-01-01자로 지방세법 §122 단서가 추가되면서 주택은 세부담상한에서 제외됐습니다. 대신 §110③ 과세표준상한제(과표 × 5%, 시행령 §109의2)가 새로 도입됐습니다. 본 계산기는 현행 법령에 따라 주택 탭에서 §110③을, 토지·건축물 탭에서 §122(150%)를 적용합니다.

Q. 전년 고지서를 잃어버렸어요. 세부담상한 계산이 가능한가요?

네, 비워두시면 "전년 공시가 = 당해 × 95%" 가정으로 자동 추정합니다. 정확도를 위해서는 위택스(wetax.go.kr) 또는 관할 구청에서 전년도 부과액(본세 + 교육세, 도시지역분 제외)을 확인해 입력하세요. 주택은 전년 공시가격을 부동산공시가격알리미에서 확인해 입력하면 됩니다.

Q. 우리 동네가 도시지역인지 어떻게 확인하나요?

관할 구청에서 "토지이용계획확인서"를 발급받으면 해당 필지가 도시지역인지 바로 확인됩니다. 서울·광역시 전역과 시(市) 대부분이 도시지역이고, 군(郡) 농어촌 일부만 제외되는 경우가 많습니다. 계산기는 기본값 ON으로 설정되어 있으니, 농어촌에 거주하신다면 체크를 해제해주세요.

Q. 건축물 시가표준액은 어디서 확인하나요?

위택스(wetax.go.kr) 재산세 조회에서 "건축물 시가표준액" 항목을 찾거나, 전년도 재산세 고지서의 "지역자원시설세 과세표준"에서 역산할 수 있습니다. 공시가격과 다르며 일반적으로 공시가의 20~40% 수준(지역·연식 편차 큼). 주택 탭 입력이 선택이라 비워두면 지역자원시설세가 미계산됩니다.

Q. 4층 이상 건물은 중과세라던데?

지방세법 §146 ③ 중과세: 저유장·주유소·정유소·4~10층 건축물은 200%, 11층 이상·대형마트(10,000㎡↑)·호텔은 300%. 본 계산기는 표준세율만 지원하므로 해당 건물은 계산 결과 × 2 또는 × 3으로 근사하고, 정확한 구분은 관할 구청에 문의하세요.

관련 계산기

• 부동산 취득세 — 매매·상속·증여·분양 시
• 양도소득세 — 매도 시
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