종부세란

종합부동산세는 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 납세자에게 부과하는 국세입니다. 재산세(지방세)와 별도로 매년 12월 1일~15일에 납부합니다. 과세 기준일은 재산세와 동일하게 6월 1일이며, 주택·토지를 유형별로 합산해 부과합니다. 본 계산기는 주택(개인)만 지원합니다.

공제액 (종부세법 §8①)

공시가 합산에서 다음 공제액을 뺀 금액이 과세 기준이 됩니다.

• 1세대1주택: 12억 원
• 일반 (다주택 포함): 9억 원

공시가 합산이 공제액 이하이면 종부세가 발생하지 않습니다.

과세표준 = (공시가 합산 − 공제) × 60%

공제 후 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 산출합니다 (시행령 §2의4). 2022년 이후 60%로 유지 중입니다.

세율표 (종부세법 §9)

2주택 이하 (일반): 0.5% ~ 2.7% 누진 (7구간). 3주택 이상 (중과): 0.5% ~ 5.0% 누진. 2023년 개정으로 조정대상지역 2주택 중과가 폐지되어 현재는 3주택 이상만 중과합니다.

재산세 공제 — 중복과세 방지 (§9③)

같은 주택에 재산세와 종부세가 동시에 부과되므로, 이미 납부한 재산세 상당액을 종부세 산출세액에서 공제합니다. 공제액은 산출세액을 초과할 수 없습니다 (시행령 §4의2).

공식: 재산세 본세 × (종부세 과표 ÷ 재산세 과표)

농어촌특별세 20%

납부 종부세(재산세 공제 후)에 20%를 곱한 금액이 농어촌특별세로 추가 부과됩니다 (농특세법 §5①5호). 종부세와 함께 12월에 납부합니다.

세부담상한 150% (§10)

당해 연도 (종부세 + 재산세) 합계는 전년 동일 합계의 150%를 초과할 수 없습니다. 초과분은 종부세에서 차감됩니다. 2022.12.31 법률 개정(2023.1.1 시행)으로 종전 3주택+/조정지역 2주택 300% 구분이 폐지되어 현재 단일 150%입니다. 법인은 §10 단서로 적용 대상이 아닙니다.

1주택 고령자·장기보유 세액공제 (§9 ⑥⑧)

1세대1주택자는 나이와 보유 기간에 따라 추가 세액공제를 받을 수 있습니다. §9 ⑥ 고령자 공제(60세 20% / 65세 30% / 70세 40%)와 §9 ⑧ 장기보유 공제(5년 20% / 10년 40% / 15년 50%)가 합산되며, 합산 한도는 §9 ⑤에 따라 80%입니다. 공제 대상은 재산세 공제 후 종부세이며, 공제 후 결과에 세부담상한이 적용됩니다.

법인 종부세 (§9②)

법인 명의 주택은 공제 없이 공시가 합산 × 60% × 단일세율로 과세됩니다. 2주택 이하는 2.7%, 3주택 이상은 5.0%입니다. 세부담상한(§10 단서)과 1주택 세액공제(§9 ⑥·⑧은 1세대1주택 대상)는 적용되지 않습니다. 단, 재산세 공제(§9③)는 중복과세 방지 목적으로 법인도 적용됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 재산세와 종부세를 둘 다 내나요?

네, 재산세(지방세)와 종부세(국세)는 별도로 부과됩니다. 단, 이중과세 조정을 위해 종부세 계산 시 재산세 상당액을 공제합니다. 이 계산기는 해당 공제를 자동 반영합니다.

Q. 1세대1주택 공제 12억은 항상 적용되나요?

공시가 합산이 12억 원 이하이면 종부세 자체가 발생하지 않습니다. 12억 원을 초과하는 부분에 대해서만 종부세가 부과됩니다.

Q. 조정대상지역 2주택도 중과되나요?

2023년 세율 개정으로 조정대상지역 2주택 중과가 폐지됐습니다. 현재는 주택 수가 3주택 이상일 때만 중과세율이 적용됩니다.

Q. 세부담 상한(전년도 대비 150% 한도)은 반영되나요?

네, 반영됩니다. 전년 (종부세 + 재산세) × 150%가 상한이며, 초과분은 종부세에서 차감됩니다 (§10). 전년 총세액을 입력하면 정확하게 계산되고, 비워두면 "전년 공시가 = 올해 × 95%" 가정으로 자동 추정합니다. 법인은 §10 단서로 적용 대상이 아닙니다.

Q. 고령자·장기보유 세액공제는 반영되나요?

네, 반영됩니다. 1세대1주택자에 한해 §9 ⑥ 고령자(60세 20% / 65세 30% / 70세 40%)와 §9 ⑧ 장기보유(5년 20% / 10년 40% / 15년 50%)가 합산 적용되며, 합산 한도(§9 ⑤)는 최대 80%입니다. 다주택자와 법인은 적용 대상이 아닙니다.

관련 계산기

• 재산세 계산기 — 지방세, 7·9월 납부
• 부동산 취득세 계산기 — 취득 시 납부 세금
• 양도소득세 계산기 — 매도 시 납부 세금
• 증여세 계산기 — 부동산 증여 시 세금