부동산 양도소득세 계산기
기준일 2026-05-22 · 소득세법 제89조, 제94조, 제95조, 제103조, 제104조 양도소득세란?
부동산·주식 등 자산 양도 차익에 대한 세금
토지, 건물, 아파트, 주식 등 자산을 매도할 때 발생하는 차익 (양도가액 − 취득가액 − 필요경비)에 대해 부과됩니다.
예정신고: 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내. 미신고 시 무신고가산세 20%.
법령 근거
- 소득세법 제89조 — 1세대 1주택 비과세 후보와 12억원 기준
- 소득세법 제94조 — 양도소득의 범위
- 소득세법 제95조 — 양도소득금액·장기보유특별공제
- 소득세법 제96조 — 양도가액
- 소득세법 제97조 — 취득가액·필요경비
- 소득세법 제103조 — 양도소득 기본공제
- 소득세법 제104조 — 세율
- 시행령 제159조의4 — 1세대 1주택 장기보유특별공제 후보 구조
최근 개정 이력
- 2021.12 1세대 1주택 비과세 고가주택 기준 9억 → 12억
- 2021.6 다주택자 중과세율 강화 (조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택+ +30%p)
- 공식 자료 국세청 고가주택 안내는 12억원 초과분 안분 계산 구조와 1세대 1주택 후보 확인 포인트를 함께 설명합니다.
| 양도가액 (원) |
양도가액이란?
자산을 매도한 실제 거래가액
매매 계약서상 실거래가 기준. 실거래가 확인 불가한 경우 매매사례가액·감정가액 순으로 적용하며, 그래도 확인 불가 시 기준시가(환산가액)를 사용합니다 (임의 추정가액은 인정 안 됨).
현재 과세표준 구간
6%
15%
24%
35%
38%
40%
42%
45%
과세표준 원
(양도차익 − 장기보유공제 − 기본공제)
양도가액·취득가액을 모두 입력하면 적용 구간이 표시됩니다
법령 근거
소득세법 제96조
"양도가액" — 양도가액은 실지거래가액을 원칙으로 산정
법제처 원문 보기 →| 취득가액 (원) |
취득가액 후보
양도차익 계산에 넣는 사용자 입력값입니다
매매가와 취득세, 법무사비, 중개수수료 등 취득 부대비용을 합산한 후보 금액을 입력하세요. 이 계산기는 입력한 금액을 그대로 사용합니다. 계약서·영수증·신고자료 대조가 필요합니다.
실지거래가액 확인이 어려운 경우 매매사례가액·감정가액·환산취득가액, 자산별 개산공제, 상속·증여 취득가액, 소득세법 제97조의2 이월과세는 신고자료로 별도 확인합니다. 이 계산기에서 자동 산정하지 않습니다.
법령 근거
소득세법 제97조 · 소득세법 제97조의2 · 소득세법 시행령 제163조
"양도소득의 필요경비 계산" — 취득가액·취득부대비용 산정 근거
법제처 원문 보기 →| 필요경비 (원) |
중개수수료, 취득세 등 양도·취득 부대비용 |
필요경비 후보
양도·취득에 직접 지출한 부대비용 후보
신고자료와 맞춰 볼 후보
- 취득·양도 시 중개수수료
- 취득세, 법무사비 (2011년 이전 취득분은 등록세도 포함)
- 자본적 지출 (증축, 리모델링 등 가치 상승 공사비)
- 소송비용·화해비용 (취득 또는 소유권 확보 목적)
- 양도 시 철거비, 신고서 작성 수수료
개별 인정 여부는 신고자료와 증빙으로 확인하는 증빙 대조 대상입니다. 이 화면은 입력한 필요경비 후보를 차감해 보는 예비 계산만 합니다.
법령 근거
소득세법 제97조 · 소득세법 시행령 제163조
"양도소득의 필요경비 계산" — 구체 항목은 시행령 제163조에 열거
법제처 원문 보기 →자동 적용 — 클릭하여 수정
|
보유기간 (년)
3년 이상 시 보유기간별 공제 후보 확인 |
장기보유특별공제
보유연수 × 2% 예비 공제율 후보 (3년 이상, 최대 30%)
토지·건물을 오래 보유한 경우 양도차익 다음 단계에서 장기보유특별공제 후보를 확인합니다. 3년 미만은 일반 공제 후보가 없고, 15년 이상이면 일반 부동산 기준 30% 상한 후보로 봅니다.
1세대 1주택 후보는 보유기간과 거주기간을 분리해 예비 계산합니다.
보유기간 4%p + 거주기간 4%p 구조를 합산하며, 합계는 최대 80% 후보로 봅니다.
근거: 소득세법 제95조, 시행령 제159조의4. 이 계산기는 공식 자료 확인 전 단계의 예비 계산입니다.
보유기간·거주기간별 공제율 구조는 별도 확인이 필요합니다. 현재 계산기는 1세대 1주택 고가주택, 거주기간별 공제율, 중과 배제 여부를 최종 확정하지 않습니다.
장기보유특별공제 개념 보기 → 보유기간·거주기간별 공제율을 확인하세요.
보유연수별 공제율
0%
6-10%
12-16%
18-22%
24-30%
보유 구간: <3년 / 3-5년 / 6-8년 / 9-11년 / 12년+. 실제 적용은 양도일, 거주기간, 주택 수, 고가주택 여부를 따로 확인합니다.
법령 근거
소득세법 제95조
"양도소득금액과 장기보유 특별공제액"
법제처 원문 보기 → 다주택 중과 후보·배제 확인
조정대상지역 내 다주택 중과 후보라면 장기보유특별공제 배제 후보와 중과 배제 확인 대상을 함께 봅니다. 한시 기본세율 후보와 경과 사례는 양도일, 계약·증빙 요건에 따라 달라질 수 있으므로 최신 국세청 안내를 함께 확인하세요.
날짜로 기간 자동 계산
날짜 쌍이 완성되면 수동 보유·거주기간보다 날짜 기준 기간을 우선합니다.
|
기본공제 (원)
기본 250만원 (소득세법 제103조) |
양도소득 기본공제
연간 250만원 (자산 종류별 각각 적용)
양도차익에서 장기보유특별공제를 뺀 금액에서 연 250만원을 추가로 공제합니다.
토지·건물, 주식 등 자산 종류별로 각각 250만원씩 공제 가능 (예: 부동산과 주식을 동시 양도 시 2×250 = 500만원).
법령 근거
소득세법 제103조
"양도소득 기본공제"
법제처 원문 보기 → 공제액 변천
- 현행 250만원 (자산별 각각)
※ 정확한 개정 연도는 콘텐츠 검증 단계에서 법제처 연혁 조회로 확인
|
1세대 1주택 후보
공식 자료 확인 후 예비 계산 열기 |
| 거주기간 (년) |
12억원 기준은 주택과 그 부수토지의 실지양도가액 합계 기준입니다. 공식 자료와 신고자료를 다시 확인한 뒤 예비 계산으로만 활용하세요.
주택 수·특례 후보
입주권·분양권 별도 확인 대상입니다. 이 입력은 주택 수만 기준으로 한 예비 계산입니다.
결과 먼저 보기
빠른 비교
기준 결과를 저장했습니다.
입력값을 바꾸면 A안과 B안을 비교합니다.
아직 값이 같습니다. 조건을 바꿔 보세요.
기준 결과와 비교
저장한 기준(A안)
현재 결과(B안)
계산 근거
이 계산은 입력값과 기준일을 바탕으로 한 안내용 추정치입니다.
기준 정보
- 기준일
- 2026-05-22
- 법령 근거
- 소득세법 제89조, 제94조, 제95조, 제103조, 제104조
계산 범위
- 계산 가정
- 입력값과 현재 계산기 기준값을 사용합니다.
- 제외 범위
- 개별 예외, 감면, 신고 절차 판단은 포함하지 않습니다.
결과 행별 근거
실제 적용 여부는 서류와 관할 기준을 확인하세요.
계산 상세
| 양도차익 | 원 |
| 보유·거주기간 출처 | |
| 일시적 2주택 특례 후보 | 공식 자료와 신고자료 대조 |
| 다주택 중과 후보 | 한시 기본세율 후보 중과 배제 확인 대상 · 사용자 확인 자료 기준 세율 후보 |
| 일반 산출세액 | 원 |
| 중과 가산 후보 세액 | 원 |
| 12억원 초과 과세대상 양도차익 후보 | 원 |
| 12억원 이하 비과세 후보 양도차익 | 원 |
| 장기보유특별공제율 후보 | |
| 장기보유특별공제 | 원 |
| 장기보유특별공제 배제 후보 | 공식 자료와 신고자료 대조 |
| 과세표준 | 원 |
| 산출세액 | 원 |
| 지방소득세 (10%) | 원 |
| 총 세액 | 원 |
12억원 이하 구간은 비과세 후보 계산으로 표시합니다. 공식 자료와 실제 1세대 1주택 사실관계는 별도 확인이 필요합니다.
12억원 초과분 후보는 국세청 고가주택 안내식에 따라 안분해 예비 계산합니다. 현재 후보 과세비율 .
거주 2년 미만이면 이 계산기는 1세대 1주택 장특공제율 후보 대신 일반 보유기간 후보율로 계산합니다.
일시적 2주택 특례 후보는 날짜 요건만 예비 확인합니다. 공식 자료와 신고자료 대조가 필요합니다.
다주택 중과 후보는 단기 보유 세율과 가산세율 후보를 비교해 예비 계산합니다.
중과 배제 확인 대상 중 2022-05-10부터 2026-05-09까지 2년 이상 보유 주택은 한시 기본세율 후보로 표시합니다.
중과 배제 확인 대상은 사용자가 보유한 자료를 기준으로 입력한 예비 계산입니다.
더보기: 보유기간/양도가 변경 시 영향
| 보유기간 1년 더 시 | 세액 약 원 감소 |
| 양도가액 1,000만원 증가 시 | 세액 약 원 증가 |
| 필요경비 500만원 증가 시 | 세액 약 원 감소 |
입력값을 채우면 결과가 표시됩니다.
관련 상황 가이드
가이드
개요
양도소득세(이하 양도세)는 토지, 건물, 아파트 등 부동산이나 주식 등 자산을 양도(매도)할 때 발생하는 차익(양도가액 - 취득가액 - 필요경비)에 대해 부과되는 세금입니다. 소득세법 제88조 이하에 근거하며, 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 신고를 누락하면 가산세가 부과됩니다.
과세 대상
주요 과세 대상으로는 토지·건물, 아파트·오피스텔 등 주택, 분양권·입주권, 상장·비상장 주식 등이 있습니다. 양도소득세가 면제되거나 감면되는 대표적인 확인 후보로 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제가 있습니다.
1세대 1주택 비과세 요건
소득세법 제89조의 1세대 1주택 비과세 후보는 양도일 현재 세대 기준 주택 수, 보유기간, 거주기간, 조정대상지역 취득 여부, 일시적 2주택 특례 후보를 나눠 확인합니다. 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가 주택은 12억 원 초과분 계산 여부도 별도 확인 항목입니다.
장기보유특별공제
소득세법 제95조의 장기보유특별공제는 양도차익 다음 단계에서 보유기간, 거주기간, 1세대 1주택 후보, 고가주택 여부, 다주택자 중과 배제 후보를 분리해 확인합니다. 이 계산기는 일반 보유기간 기준 예비 계산, 확인된 1세대 1주택 후보의 고가주택 안분·거주기간 반영 후보 계산, 시행령 제155조 제1항 일시적 2주택 날짜 후보를 함께 보여주지만 최종 자격 판정은 하지 않습니다.
다주택자 중과세
조정대상지역 내 다주택자 중과 후보는 양도일, 보유 주택 수, 한시 배제 종료와 경과 사례, 계약·증빙 요건에 따라 달라질 수 있습니다. 중과 대상 후보라면 장기보유특별공제 배제 여부도 함께 확인해야 하므로 최신 국세청 안내와 신고자료를 대조하세요.
자주 묻는 질문
Q. 1세대 1주택 비과세 조건을 충족하는지 어떻게 확인하나요?
양도일 기준으로 세대 전원이 1주택만 보유하고, 보유기간 2년(조정대상지역 취득분은 2년 거주 포함)을 충족해야 합니다. 배우자와 미혼 자녀(30세 미만, 미혼)는 같은 세대로 봅니다. 세대원이 다른 주택을 보유하고 있으면 비과세가 적용되지 않을 수 있습니다. 국세청 홈택스 '양도소득세 미리 계산' 서비스나 세무사 상담을 권장합니다.
Q. 보유기간은 언제부터 계산하나요?
보유기간은 취득일(잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날)부터 양도일(잔금 수령일과 등기접수일 중 빠른 날)까지 계산합니다. 상속·증여로 취득한 경우에는 상속개시일·증여받은 날부터 기산됩니다. 분양권의 경우 입주권으로 전환된 시점이나 실제 취득 시점 등 상황에 따라 다를 수 있어 주의가 필요합니다.
Q. 취득가액·필요경비는 어떻게 입력하나요?
취득가액과 필요경비는 사용자가 보유한 계약서·영수증·신고자료 기준 후보 금액으로 입력합니다. 실지거래가액 확인이 어려운 경우 매매사례가액·감정가액·환산취득가액, 자산별 개산공제, 상속·증여 취득가액, 소득세법 제97조의2 이월과세를 공식 자료로 확인할 수 있지만 이 계산기는 자동 산정하지 않습니다. 개별 필요경비 인정 여부도 자동 판정하지 않습니다.
Q. 양도소득세 신고 기한을 놓치면 어떻게 되나요?
양도소득세 예정신고는 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내입니다(예: 3월 양도 → 5월 31일). 기한 내 신고하지 않으면 무신고가산세 20%(부정무신고 40%)와 납부지연가산세(연 8.03%, 일 0.022% 수준)가 부과됩니다. 기한 후라도 빨리 신고·납부하면 가산세를 줄일 수 있습니다. 예정신고를 하지 않은 경우 다음 해 5월 확정신고 기회가 있습니다.
관련 계산기
면책조항
- 본 계산 결과는 참고용이며, 실제 금액과 다를 수 있습니다.
- 정확한 금액은 관할 기관에 문의하시기 바랍니다.
- 적용 법률: 소득세법 제89조, 제94조, 제95조, 제103조, 제104조
- 기준일: 2026-05-22
작성·검토: 나라와나 운영팀
공식 법령·공공기관 자료를 기준으로 작성한 일반 안내입니다. 개별 세무·법률 자문이 아닙니다. 오류나 기준일 변경을 발견하시면 [email protected]로 정정 요청을 보내주세요.