체크리스트
매도 전 주택 수·취득경위 체크
먼저 양도일 기준 전제를 고정해요
집을 팔 때는 양도세 계산 전에 양도일 현재 세대 기준 보유 주택 수, 새 집과 기존 집의 취득·양도 순서, 상속·증여 취득 여부, 임대·겸용 같은 사실관계를 먼저 고정해야 합니다. 이 체크리스트는 비과세나 특례 적용 결론을 내리는 판정표가 아니라 계산 입력값과 전문가 확인 신호를 정리하는 경로입니다.
매도 상황 입력 기준을 나누는 순서
양도일 기준 주택 수와 갈아타기 순서, 상속·증여 취득, 임대·겸용 신호를 차례로 나눈 뒤 양도소득세 예비 계산으로 넘어갑니다.
양도일 현재 세대 기준 보유 주택 수를 적어요
양도소득세 입력의 출발점은 매도 예정일이 아니라 세법상 양도일과 그날의 세대 기준 보유 주택 수입니다. 같은 주소지와 가족관계라도 세대 판단, 공동소유, 분양권·입주권 보유 여부에 따라 확인할 전제가 달라질 수 있습니다.
이런 신호가 있어요
- 잔금일, 등기접수일, 실제 이사일 중 어떤 날짜를 기준으로 볼지 헷갈립니다.
- 배우자나 같은 세대원이 다른 주택, 분양권, 입주권을 보유하고 있습니다.
- 공동명의 주택이나 지분 보유 주택을 어떻게 세어야 할지 정리하지 못했습니다.
다음에 할 일
- 양도 예정일과 잔금일, 등기 관련 일정을 한 줄로 적습니다.
- 세대원별 주택·분양권·입주권 보유 현황을 양도일 기준으로 나눕니다.
- 정리한 전제를 양도소득세 계산기의 주택 수·보유기간 입력 기준으로 사용합니다.
새 집 취득일과 기존 집 양도일 순서를 나눠요
갈아타기에서는 새 집을 먼저 사는지, 기존 집을 먼저 파는지, 두 일정 사이에 얼마나 간격이 있는지가 다음 계산 입력을 바꿀 수 있습니다. 이 단계는 일시적 주택 수 변동을 특례 적용 결론으로 단정하지 않고 일정표로 분리합니다.
이런 신호가 있어요
- 새 집 계약일, 잔금일, 등기일이 기존 집 매도 일정과 겹칩니다.
- 새 집을 먼저 취득해 일정 기간 두 채를 보유할 수 있습니다.
- 기존 집 처분 기한이나 전입·거주 계획을 아직 확정하지 못했습니다.
다음에 할 일
- 새 집 취득 일정과 기존 집 양도 일정을 나란히 적습니다.
- 새 집 취득세는 양도세와 별도 현금흐름으로 분리합니다.
- 갈아타기 일정이 복잡하면 세무 전문가 확인 신호로 표시하고 계산 결과를 예비값으로만 봅니다.
상속 또는 증여로 취득한 집인지 표시해요
상속 또는 증여로 취득한 집은 취득가액, 취득일, 기존 보유 주택과의 관계를 일반 매수와 다르게 확인해야 할 수 있습니다. 매도 전에 취득 경위와 당시 평가·세금 자료를 따로 묶어 두면 계산 입력 누락을 줄일 수 있습니다.
이런 신호가 있어요
- 팔려는 집을 상속, 증여, 부담부증여로 취득했습니다.
- 취득 당시 평가액, 상속세·증여세 신고 자료, 취득세 자료가 흩어져 있습니다.
- 기존 보유 주택과 상속·증여받은 주택을 합쳐 주택 수를 봐야 할 수 있습니다.
다음에 할 일
- 상속·증여 취득일과 당시 평가액, 관련 세금 자료를 따로 모읍니다.
- 상속세·증여세 계산과 양도세 계산을 한 화면에서 섞지 않고 순서를 나눕니다.
- 취득 경위가 복잡하면 양도소득세 계산 전제에 메모로 남깁니다.
임대 중이거나 용도가 섞인 주택은 따로 표시해요
주거용으로만 사용한 집인지, 임대 중인지, 상가·주택 겸용인지, 장기간 비거주였는지에 따라 확인해야 할 자료가 늘어납니다. 이 단계는 계산 전에 일반 케이스로 단순화하면 위험한 신호를 분리하는 용도입니다.
이런 신호가 있어요
- 전세나 월세를 준 기간이 있거나 임대차 계약이 아직 끝나지 않았습니다.
- 상가주택, 다가구, 오피스텔처럼 용도나 세대 구분이 헷갈립니다.
- 실제 거주기간, 전입·전출 기록, 임대 기간 자료가 서로 맞지 않습니다.
다음에 할 일
- 임대 기간, 실제 거주기간, 전입·전출 자료를 날짜순으로 정리합니다.
- 겸용 주택이나 용도 판단이 필요한 물건은 일반 1주택으로 바로 계산하지 않습니다.
- 확정되지 않은 전제는 양도소득세 계산 결과의 위험 메모로 남깁니다.
자주 하는 오해
- 비과세·특례 적용 결론을 먼저 내리는 것
- 양도일 기준 주택 수를 현재 보유 주택 수와 같다고 보는 것
- 배우자나 같은 세대원의 주택·분양권·입주권을 빼고 계산하는 것
- 갈아타기 일정에서 새 집 취득세와 기존 집 양도세를 한 세금처럼 보는 것
- 상속·증여 취득 주택을 일반 매수 주택과 같은 취득가액 기준으로 단정하는 것
- 임대 중이거나 겸용인 주택을 일반 1주택 입력값으로 바로 단순화하는 것
관련 계산기
기준일 2026-06-06 · 국세청 양도소득세 신고납부안내, 국세청 1세대1주택 비과세 체크리스트, 국세청 양도소득세 신고·납부기한, 지방세법 취득세 기준
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- 본 계산 결과는 참고용이며, 실제 금액과 다를 수 있습니다.
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- 적용 법률: 국세청 양도소득세 신고납부안내, 국세청 1세대1주택 비과세 체크리스트, 국세청 양도소득세 신고·납부기한, 지방세법 취득세 기준
- 기준일: 2026-06-06
작성·검토: 나라와나 운영팀
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