체크리스트
갈아타기 겹침 현금흐름 체크
먼저 두 계약의 날짜와 현금을 한 표에 놓아요
집을 팔고 새 집을 사는 갈아타기에서는 기존 집 잔금 입금일, 기존 대출 상환일, 예상 양도세 유보액, 새 집 계약금·잔금·취득세, 임시거주비, 브릿지론 후보가 서로 다른 날 움직일 수 있습니다. 이 체크리스트는 두 계약 사이의 겹침 기간을 한 표에 놓는 준비 페이지이며, 세금 특례나 대출 승인을 확정하지 않습니다.
갈아타기 겹침 현금흐름 확인 순서
기존 집 매도 일정, 매도대금 입금과 대출 상환, 새 집 지급 일정과 취득세, 겹치는 기간의 임시거주비·브릿지론 후보를 순서대로 놓으면 현금 부족월을 먼저 찾을 수 있습니다.
기존 집 매도일과 새 집 취득일을 나란히 놓아요
기존 집 계약금·중도금·잔금·등기접수일과 새 집 계약금·잔금·취득일 후보를 같은 표에 둡니다. 양도세와 취득세는 같은 세금이 아니라 서로 다른 기준일과 신고·납부 확인월을 가진 reserve 항목입니다.
이런 신호가 있어요
- 기존 집 잔금일과 새 집 잔금일이 같은 주 또는 같은 달에 겹칩니다.
- 새 집을 먼저 취득해 일시적으로 두 채를 보유할 수 있습니다.
- 양도일, 취득일, 등기접수일, 실제 이사일을 같은 날짜로 적어 두었습니다.
- 새 집 취득세와 기존 집 양도세 reserve를 같은 세금처럼 보고 있습니다.
다음에 할 일
- 기존 집 계약금, 중도금, 잔금 입금일과 등기접수 후보일을 적습니다.
- 새 집 계약금, 중도금, 잔금 지급일과 취득일 후보를 같은 행 또는 다음 행에 놓습니다.
- 양도세 계산 기준일과 취득세 계산 기준일은 다른 칸으로 분리합니다.
- 일정이 겹치면 특례 결론이 아니라 전문가 확인 필요 표시만 남깁니다.
매도대금 입금과 기존 대출 상환을 분리해요
기존 집 잔금 입금액, 남은 담보대출 원금, 마지막 이자, 중도상환수수료 후보, 근저당 말소 비용을 잔금일 현금흐름으로 분리합니다. 매도대금 입금일에 실제로 새 집으로 넘길 수 있는 돈을 보수적으로 봅니다.
이런 신호가 있어요
- 매도대금 전체를 새 집 잔금 재원으로 보고 기존 대출 상환액을 빼지 않았습니다.
- 은행 상환예정액, 마지막 이자, 중도상환수수료 후보를 잔금일 기준으로 확인하지 않았습니다.
- 이미 받은 계약금과 잔금일 입금액을 같은 가용 현금으로 보고 있습니다.
- 근저당 말소 비용이나 법무 비용을 새 집 비용 표에 섞어 두었습니다.
다음에 할 일
- 잔금일 입금액, 기존 대출 상환예정액, 마지막 이자, 말소 비용을 별도 줄로 둡니다.
- 은행 앱, 약정서, 상담 내역에서 상환예정액 확인일과 유효기간을 메모합니다.
- 계약금·중도금처럼 이미 받은 돈은 사용 여부를 별도 칸에 표시합니다.
- 대출 상환 후 줄어드는 월 이자 효과는 잔금일 가용 현금에 더하지 않습니다.
양도세 유보액과 새 집 취득 비용을 따로 잡아요
예상 양도세와 납부 예정월, 새 집 계약금·잔금·취득세·중개보수·등기 비용을 같은 timing table 안에서 다른 reserve 항목으로 둡니다. 세액 결론보다 부족월 후보와 확인 대상을 먼저 표시합니다.
이런 신호가 있어요
- 비과세 가능성만 보고 양도세 유보액을 0원으로 놓았습니다.
- 새 집 취득세를 잔금일 비용에서 빼놓거나 기존 집 양도세와 합쳐 적었습니다.
- 새 집 중개보수, 등기·법무 비용, 이사비를 취득세 계산 결과와 같은 줄에 섞었습니다.
- 양도일이 속하는 달과 취득일이 속하는 달의 신고·납부 확인월을 표시하지 않았습니다.
다음에 할 일
- 양도세 계산 결과와 불확실성 buffer를 예상 유보액으로 따로 둡니다.
- 새 집 취득세 계산 결과, 중개보수, 등기·법무 비용, 잔금 지급액을 다른 줄에 둡니다.
- 양도세와 취득세의 신고·납부 확인월을 일정표에 표시하되 특례 여부는 확정하지 않습니다.
- 금액이 비는 달은 대출, 가족 지원, 계약 일정 조정 후보로만 표시합니다.
브릿지론 후보와 임시거주비를 부족월에만 표시해요
매도 잔금이 새 집 지급일보다 늦거나 이사일이 비는 경우, 브릿지론 상담 후보, 단기 임시거주비, 보관·이사비, 생활비 buffer를 부족월에만 둡니다. 은행 확인 전 브릿지론을 확정 재원으로 보지 않습니다.
이런 신호가 있어요
- 새 집 잔금일이 기존 집 잔금 입금일보다 빠릅니다.
- 매도 후 바로 입주하지 못해 단기 월세, 보관, 이사비가 추가될 수 있습니다.
- 브릿지론 가능성을 은행 확인 전 확정 재원처럼 넣었습니다.
- 생활비 buffer와 세금 reserve를 임시거주비로 사용해도 된다고 보고 있습니다.
다음에 할 일
- 부족월마다 필요한 금액, 확인할 은행, 확인 예정일, 대체 재원을 한 줄로 적습니다.
- 단기 임시거주비, 보관비, 이사비, 중복 관리비를 새 집 잔금과 분리합니다.
- 브릿지론은 금리·한도·실행 가능일을 은행 확인 후보로만 남깁니다.
- 세금 유보액과 생활비 buffer는 임시거주비로 전용하지 않는 항목으로 표시합니다.
자주 하는 오해
- 기존 집 매도대금 전체가 새 집 잔금일에 바로 쓸 수 있는 돈이라고 보는 것
- 기존 집 잔금일, 새 집 잔금일, 양도일, 취득일, 실제 이사일을 한 날짜처럼 쓰는 것
- 기존 대출 상환액과 마지막 이자, 중도상환수수료 후보를 잔금일 표에서 빼는 것
- 양도세 유보액과 새 집 취득세를 한 세금 reserve로 합쳐 버리는 것
- 브릿지론 후보를 은행 확인 전 확정 재원으로 보는 것
- 임시거주비와 이사·보관 비용을 다음 집 예산에서 빠뜨리는 것
- 세금 유보액이나 생활비 buffer를 부족월 임시 비용으로 써도 된다고 보는 것
관련 계산기
기준일 2026-06-21 · 국세청 양도소득세 신고납부안내, 국세청 양도소득세 법정 신고기한, 지방세법 제20조, 금융회사 대출 상환예정액 확인
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면책조항
- 본 계산 결과는 참고용이며, 실제 금액과 다를 수 있습니다.
- 정확한 금액은 관할 기관에 문의하시기 바랍니다.
- 적용 법률: 국세청 양도소득세 신고납부안내, 국세청 양도소득세 법정 신고기한, 지방세법 제20조, 금융회사 대출 상환예정액 확인
- 기준일: 2026-06-21
작성·검토: 나라와나 운영팀
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